La compra de un inmueble es un evento muy importante en la vida, sobretodo si es nuestro primer inmueble, por eso, Spacio te guía en tu experiencia de compra y te proporciona todos los datos que debes saber para que tu operación sea exitosa.
Primero, antes que nada, debes pensar las necesidades que tienes y las características que buscas en un inmueble. Estas preguntas te ayudarán en tu decisión de compra.
La búsqueda
- ¿Qué clase de inmueble estás buscando?
- ¿Cuántos ambientes debe tener? ¿El estacionamiento es indispensable? ¿Necesitas terraza/balcón/patio?
- ¿Quieres que tenga áreas comunes? ¿Cuáles?
- ¿Qué Distrito o urbanización deseas?
- ¿Cuál es tu presupuesto?
- ¿Cuánto crees que puedes gastar en mantenimiento mensualmente?
Consejos en el momento que visitas una propiedad:
- Ir acompañado de otra persona puede ser una buena idea para tener una segunda opinión.
- Visitarla de día y noche para apreciar la luz y otros elementos.
- Visitarla en distintos días de la semana para apreciar el movimiento de la zona.
- Fijarse que tan accesible es la propiedad y los sitios de interés cercanos (zonas verdes, transporte público, comercios, instituciones).
- Solicitar recibos de los servicios y mantenimiento.
- Verificar el correcto funcionamiento de luz y agua. Es importante saber el estado de las tuberías y el sistema eléctrico.
- Es importante prestar atención ante la presencia de humedad o grietas en las paredes.
Cuando encuentres una propiedad que cumple todos tus requisitos, o la mayoría de ellos, y se ajusta a tu presupuesto, es la hora de presentar una oferta. En caso el vendedor acepte tu propuesta, la propiedad debe salir del mercado para proceder con los trámites de compra.
La firma de la Minuta de Compraventa
Una vez que ambas partes se comprometen a proceder con la operación, se firma la Minuta de Compraventa, a veces se puede firmar antes un contrato de arras, para separar la propiedad y asegurar la operación, mientras se hacen otras gestiones, como aprobación del crédito hipotecario, saneamiento de la propiedad, tasación, etc. La Minuta de Compraventa se trata de un documento que refleja de forma bilateral, el compromiso del vendedor a vender y a ti, de comprar, es decir, a proceder con la Escritura Pública. Además en la Minuta, según acuerdo de las partes, se puede adelantar un porcentaje considerable del valor total del inmueble.
En el documento queda establecido el precio y forma de pago, la fecha o plazo de la Escritura Pública, si será con un crédito o con recursos propios, la Partida Electrónica del inmueble, los datos personales, obligaciones de las partes y efectos cancelatorios. Este documento debe tener autorización de un abogado colegiado, que suele ser uno de la Notaría elegida.
Ten en cuenta que entre la firma de la Minuta de Compraventa y la Escritura Pública debe haber un plazo acordado si es al contado y que, si la operación de compraventa se realizara con intervención de una entidad financiera, existen plazos adicionales para el estudio de títulos, tasación, contrato de desembolso y Escritura Pública.
La Escritura Pública
Es el acto formal de compraventa ante Notario Público que otorga seguridad jurídica a las partes y es presentada a SUNARP para la inscripción de la compraventa en la Partida Electrónica del Inmueble. De esta manera, la condición de propietario queda pública y te brinda acceso al crédito bancario. Antes de la Escritura Pública, el Notario se encarga de hacer un estudio y la revisión previa de títulos y aspectos jurídicos e impositivos para posteriormente inscribir al inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Zona Registral que corresponda. Recuerda que, como comprador, puedes escoger la Notaría.
La documentación que necesitas para la Escritura Pública es:
- Copia Literal del Inmueble menor a 30 días: Emitido por SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) y proporciona la información sobre la titularidad del inmueble, si cuenta con gravámenes y/o cargas o si estas ya fueron levantadas.
- HR PU del año en que ocurre la compraventa.
- Minuta de compraventa firmada por las partes.
- Fotocopias de DNI del comprador, vendedor y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda.
- Recibo de Impuesto Predial de todo el año y Arbitrios hasta el mes en curso.
- Recibo del Impuesto a la Renta (Vendedor) e Impuesto al Alcabala (Comprador).
- Evidencia de Pago.
Importante: Tener en cuenta que, si alguno de los firmantes tuviera un poder para la firma de la escritura pública, es necesario que esta se encuentre inscrita en Registros Públicos y tenga las facultades suficientes para el acto.
- La Partida de matrimonio en caso de corresponder.
- El Régimen de Sustitución Patrimonial en caso corresponda.
- Certificado de Salud Mental en caso de corresponder.
También, es importante tener en cuenta:
- Impuesto al Alcabala: Es el 3% del precio de venta a excepción de las 10 primeras UIT.
- Para aquellos inmuebles que fueron adquiridos antes del 1 de enero del 2018 y que no están destinadas a casa-habitación, lo que significa que no tienen uso
- El Impuesto a Renta: establece que se debe tributar un 5% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta, para aquellos inmuebles que fueron adquiridos después del 1 de enero del 2004.
- Gastos Notariales y Registrales los asume el comprador.
En el caso de ser un inmueble de bien futuro, es necesario que el vendedor cuente con:
- Copia Literal de la propiedad Matriz.
- HR PU de la propiedad Matriz.
- Testimonio de Compraventa de la Propiedad Matriz.
- Memoria Descriptiva.
- Licencia de Construcción.
- Declaratoria de Fábrica.
- Conformidad de Obra.
- Plano de Distribución y Áreas.
En caso de haber recibido el inmueble por herencia: el Notario solicitará que la Sucesión Intestada o Testamentaria se encuentre inscrita en la Partida Electrónica del Inmueble.
El pago
Se puede realizar con un desembolso hipotecario o recursos propios, en el plazo acordado entre las partes, y con su totalidad, queda asentada la entrega real y efectiva del inmueble. La división de gastos puede acordarse, pero, según usos y costumbres, los gastos que debes afrontar como comprador de un inmueble son:
- Impuesto a la alcabala.
- Gastos Notariales y Registrales.
- El precio pactado de la transferencia del Bien Inmueble.
- Los recibos de Mantenimiento, luz, agua y cualquier recibo posterior a la transferencia del bien inmueble.
