Vender tu inmueble puede ser un gran desafío, en esta guía te contamos todo lo que tienes que saber desde que la propiedad está a la venta hasta que se efectúa la compra.
Elección de la inmobiliaria y valuación
Para poder llevar adelante la venta del inmueble contar con una inmobiliaria puede beneficiar la operación desde muchos aspectos: por el conocimiento, el personal capacitado, la agilización de la venta, los contactos, la seguridad y la confianza.
La inmobiliaria se encarga de llevar adelante el proceso de venta desde la valuación del inmueble hasta el cierre de la compraventa.
El informe de valorización se realiza con el objetivo de establecer el precio de un inmueble a partir de determinados criterios establecidos previamente que se ponderan según considere el profesional.
El proceso consiste en comparar atributos tales como la ubicación, la antigüedad, los ambientes, la luminosidad, la funcionalidad, entre otros aspectos, con los de otras propiedades que tengan las mismas cualidades.
La Oferta
La inmobiliaria gestiona las visitas al inmueble y gestiona las ofertas recibidas que reflejan la voluntad de compra, las cuales el vendedor puede aceptar o rechazar. Esta es una cantidad de dinero que se ofrece para cerrar la operación de compraventa.
En caso de aceptar, el inmueble debe retirarse de la venta para seguir con los trámites correspondientes a la venta.
La firma de la Minuta de Compraventa
Una vez que ambas partes se comprometen a continuar con la operación, se firma la Minuta de Compraventa. Se trata de un documento oficial que refleja de forma bilateral, tu compromiso de vender y al comprador, de efectuar la compra, es decir, a proceder a la firma de Escritura Pública. Además, según acuerdo de las partes, se puede adelantar un porcentaje considerable del valor total del inmueble.
En el documento queda establecido el precio y forma de pago, la fecha o plazo de la Escritura Pública, si será con un crédito o con recursos propios, la Partida Electrónica del inmueble, los datos personales, obligaciones de las partes y efectos cancelatorios. Este documento debe tener autorización de un abogado colegiado.
Ten en cuenta que entre la firma de la Minuta de Compraventa y la Escritura Pública debe haber un plazo acordado si es al contado y que, si la operación de compraventa se realizara con intervención de una entidad financiera, existen plazos adicionales para el estudio de títulos, tasación, contrato de desembolso y Escritura Pública.
La Escritura Pública
Es el acto formal de compraventa ante Notario Público. Este otorga seguridad jurídica a las partes y es presentada a SUNARP para la inscripción de la compraventa en la Partida Electrónica del Inmueble. De esta manera, la condición del nuevo propietario queda pública y le brinda acceso al crédito bancario. Antes de la Escritura Pública el Notario se encarga de hacer un estudio, la revisión previa de títulos y aspectos jurídicos e impositivos. Posteriormente, se inscribe al inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Zona Registral que corresponda.
La documentación que necesitas para la Escritura Pública es:
- Copia Literal del Inmueble menor a 30 días: Emitido por SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) y proporciona la información sobre la titularidad del inmueble, si cuenta con gravámenes y/o cargas o si estas ya fueron levantadas.
- HR PU del año en que ocurre la compraventa.
- Minuta de compraventa firmada por las partes.
- Fotocopias de DNI del comprador, vendedor y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda.
- Recibo de Impuesto Predial de todo el año y Arbitrios hasta el mes en curso.
- Recibo del Impuesto a la Renta (Vendedor) e Impuesto al Alcabala (Comprador).
- Evidencia de Pago.
Importante: Tener en cuenta que, si alguno de los firmantes tuviera un poder para la firma de la escritura pública, es necesario que esta se encuentre inscrita en Registros Públicos y tenga las facultades suficientes para el acto.
- La Partida de matrimonio en caso de corresponder.
- El Régimen de Sustitución Patrimonial en caso corresponda.
- Certificado de Salud Mental en caso de corresponder.
También, es importante tener en cuenta:
- Impuesto al Alcabala: Es el 3% del precio de venta a excepción de las 10 primeras UIT para aquellos inmuebles que fueron adquiridos antes del 1 de enero del 2018 y que no están destinadas a casa-habitación.
- El Impuesto a Renta: establece que se debe tributar un 5% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta, para aquellos inmuebles que fueron adquiridos después del 1 de enero del 2004.
- Gastos Notariales y Registrales los asume el comprador.
En el caso de ser un inmueble de bien futuro, es necesario contar con:
- Copia Literal de la propiedad Matriz.
- HR PU de la propiedad Matriz.
- Testimonio de Compraventa de la Propiedad Matriz.
- Memoria Descriptiva.
- Licencia de Construcción.
- Declaratoria de Fábrica.
- Conformidad de Obra.
- Plano de Distribución y Áreas.
En caso recibir el inmueble por herencia, el Notario solicitará que la Sucesión Intestada o Testamentaria se encuentre inscrita en la Partida Electrónica del Inmueble.
El Pago
Se puede realizar con un desembolso hipotecario o recursos propios. En el plazo acordado entre las partes y con su totalidad, queda asentada la entrega real y efectiva del inmueble. La división de gastos puede acordarse según usos y costumbres; los gastos que debes afrontar como vendedor de un inmueble son:
- Honorarios de inmobiliaria, entre el 3% y el 5% sobre el precio de la venta.
- Impuesto a la renta.
- El impuesto Predial de todo el año y Arbitrios hasta el mes en curso.
- Los recibos de Mantenimiento, luz, agua y cualquier recibo previo a la transferencia del bien inmueble.
- Actualización de Documentos Municipales, Registrales, Notariales y Administrativos que pudieran corresponder.
